住房城乡建设部、财政部、中国人民银行：
　　
    按照住房城乡建设部等七部门《关于扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围的通知》（建金〔2012〕36号）要求，我省立即召集省级有关部门进行了认真研究，经过对申报城市认真比较后，推荐咸阳、延安、汉中市3个城市作为我省新增利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。现将3个市关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的具体实施方案报送贵部，请予支持为盼。


                                                                    陕西省人民政府
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                  咸阳市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施方案

    根据《住房公积金管理条例》(国务院令第262号)和住房城乡建设部等七部门《关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》(建金〔2009〕160号)精神，为加快保障性住房建设，拓宽资金来源，提高住房公积金使用效率，规范、有序地开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作，确保贷款资金安全，结合实际，制订如下实施方案。

    一、工作目标和基本原则
　　
    (一)工作目标。在确保住房公积金安全的前提下，充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用，提高住房公积金使用率，拓宽保障性住房建设资金筹集渠道，加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭住房问题，推动实现住有所居目标。

    (二)基本原则。一是专款专用。严格控制贷款用途，实行    专款专用；二是封闭管理。规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理；三是防范风险。加强风险管理，确保资金安全和保值增值，维护缴存职工合法权益。
   
    二、贷款发放范围和对象
    
    (一)贷款范围。政府投资的公共租赁住房、经济适用住房。
  
    (二)贷款对象。利用住房公积金发放政府投资的公共租赁住房项目建设贷款、经济适用房项目建设贷款，借款人必须是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。
    
    三、贷款资金安排和贷款年限、贷款利率
   
    (一)贷款资金安排。根据住房城乡建设部等七部门《关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》(建金〔2009〕160号)要求，为保障住房公积金缴存职工的合法权益，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可以将50％以内的住房公积金结余资金用于保障性住房建设贷款。

    (二)贷款年限。利用住房公积金发放政府投资的公共租赁    住房建设贷款，贷款期限最长不超过10年；利用住房公积金发放经济适用房项目建设贷款，贷款期限最长不超过3年。

    (三)贷款利率。按照五年期以上个人住房公积金贷款利率    上浮10％执行，并随个人住房公积金贷款利率变动相应调整。
   
     四、借款人和贷款项目评估
　　
    (一)借款人条件：
   
    1借款人应具备相应的《房地产开发资质等级证书》。
    
    2经年检合格有效的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证书》、《税务登记证书》、贷款卡(证)。
    
    3借款人及其主要控股股东的经营管理正常、财务管理完善，财务状况健康，偿债能力较强，企业信誉良好，信用档案无不良记录，综合风险较低。
　　
    4 借款人近3年以来的项目开发量、销售量、项目竣工及时率、合格率、销售率不低于同行业平均水平。
　　
    5 开发和销售能力在同行业中具有相当的竞争能力，且自有资金不得低于项目总投资的20％。
   
    6 市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)认为应具备的其他条件。
   
    (二)项目要求。申请住房公积金贷款的项目，应当符合以    下条件：
   
    1列入我市保障性住房年度建设计划和土地供应计划。
   
    2取得市政府有关部门的立项批复文件。
   
    3取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
   
    4项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准、供应对象，开工条件符合保障性住房建设政策要求。
   
    5公积金中心认为应具备的其他条件。

    (三)项目评审。市住房公积金管理委员会授权，成立市住    房公积金项目贷款评审领导小组。由公积金中心牵头，对住房公积金贷款项目严格评审，评审工作应邀请相关专家参加，形成项目评审报告和抵押评审报告。评审主要内容包括：
   
    1对贷款项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的真实性、有效性进行审查。
   
    2对建设项目是否经投资主管部门批准进行审查。
   
    3对借款人的资质、营业证照和公司运营状况、主要股东情况及有关财务资料进行审查。
   
    4对可行性研究报告中的工程建设状况、建设条件、实施进程、设计、施工、监理情况、环境保护条件、项目投资估算、销售或租赁预测分析、偿债能力分析等进行审查和综合论证。
   
    五、贷款审批和发放
   
    (一)贷款审批。公积金中心将项目评审报告和抵押评审报告提交市住房公积金管理委员会进行审议，报市政府审批。

    (二)协议签订。对经市政府批准符合贷款要求的项目，公积金中心应与借款人签订《项目贷款合作协议》及《项目贷款资金封闭管理合作协议》。在《协议》中借款人应承诺：贷款资金只能用于贷款项目的开发建设；在公积金中心指定的银行开设项目资金专户并接受公积金中心和市住房城乡建设局的监督。

    (三)贷款发放。公积金中心与借款人、受委托银行签订贷款合同、抵押合同，受委托银行办理有关贷款手续。借款人要按月提供项目建设进度表、资金使用情况表和主要材料购置情况表，由公积金中心根据风险状况，按照工程进度委托银行发放贷款。
   
    六、贷后管理
　　
    (一)资金监管。
　　
    1住房公积金贷款必须定向用于已审批的保障性住房建设项目，严禁挪作他用。贷款投放节奏要与项目资金需求相匹配，确保资金投放符合项目建设进度需要。对于分期滚动开发的项目，在尚未还清上一期项目贷款的情况下，公积金中心要求开发企业必须将贷款资金归还后，方可用于下一期项目的开发建设。
   
    2公积金中心应根据封闭管理账户资金支付审批、付款情况及账户资金归集情况，建立贷款项目封闭管理账户资金收支台账，记录封闭账户资金支付及资金归集的时间、金额、用途、审核依据、审核人等情况。
   
    3公积金中心在封闭管理过程中，如发现借款人未按约定使用或归集建设和销售资金、借款人或贷款项目出现重大经营风险的情形，应及时采取措施，保全贷款资金。
　　
    (二)账户管理。
   
     1设立专户。借款人应按贷款所支持的项目在公积金中心指定银行开设项目资金专用存款、还款(监管)账户。存款、还款账户用于核算项目总投资20％以上的资本金、项目贷款资金、项目销售收入和经同级政府部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入，并将全部收入存入该账户，同时核算贷款项目销售资金按比例用于偿还贷款本息的资金。
　　
    2专人管理。贷款发放后，公积金中心建立贷后跟踪管理制度，指派专人对该项目建设资金、销售资金的归集和支用、租赁资金回款、贷款的偿还等情况进行审核、监管。
　　
    3封闭管理。公积金中心和受托银行对上述资金流动实行全封闭管理，如发现项目销售资金未进入监管账户，市住房城乡建设局要停止备案以及房屋产权登记等销售手续。
   
    4预(销)售收入。在项目销售阶段，封闭账户内的资金可用于未完工项目的开发建设以及归还项目贷款本息。预(销)售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等项目预(销)售收入。

    (三)项目跟踪管理。建立项目跟踪回访制度，对项目开发  实行全过程跟踪。市住房城乡建设局、市财政局、市监察局、中国人民银行咸阳市中心支行、公积金中心加强对工程建设全程监管，建设、设计、招标代理、施工、监理单位严格按照国家规范标准进行工作，确保房屋质量和安全。在项目开发建设期间，要重点关注开发商是否拖欠建筑施工单位工程款。在项目销售期间，应查看销售现场，查验实际销售进度与房地产开发企业提供的销售进度报表是否相符，房地产管理部门应及时提供开发商的销售备案登记情况。公积金中心每月要进行一次回访。

    (四)财务管理。严格执行财政部、住房城乡建设部联合制定的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的财务管理办法》(财综〔2010〕12号)文件，以及财政部制定的相关会计核算方法等规定，切实保证项目财务收支的合法性、真实性。

    (五)风险管理。
　　
    1在发放项目贷款前，借款人必须以可变现的在建项目、房产或土地使用权足额抵押，不得重复抵押。抵押率不高于80％。
　　
    2贷款项目竣工并开始销售后，在保证项目建设正常需要的前提下，销售收入应用于偿还项目贷款。公积金中心协同抵押部门根据房屋销售情况，在销售款转入资金监管专户的前提下，按照还款部分与贷款金额的比例释放相应数量的抵押物，同时应保证项目贷款余额与剩余的抵押物评估价值比例不高于原批准贷款抵押率。贷款项目销售率达到80％时，公积金中心应要求借款人归还全部贷款本息。如借款人不能按时归还贷款本息，由市住房城乡建设局控制其不得继续销售。
   
    3住房公积金贷款风险由公积金中心承担，公积金中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。利用住房公积金贷款建设经济适用房项目，借款人不能按期偿还贷款的，应当在充分保障经济适用房买受人合法权益的前提下，依法处置抵押资产偿还贷款；处置后仍不能偿还的，由市政府妥善处理，确保按时偿还贷款本息，政府投资的公共租赁住房建成后，不能按期偿还贷款的，由市政府列入本级财政预算，负责落实偿还资金。
   
    七、工作保障措施
   
    (一)加强组织领导，强化部门配合。为保证工作顺利开展，  成立市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导小组，市政府分管领导任组长，市发展改革委、市监察局、市财政局、市住房城乡建设局、市审计局、人民银行咸阳市中心支行、咸阳银监分局、公积金中心等单位为成员单位。领导小组办公室设在公积金中心，负责承办试点工作的具体业务。领导小组实行例会制度，开展项目评审、项目实施，协调有关事项。

    (二)明确部门职责，完善协作机制。市财政局负责试点工  作经费的保障工作；市住房城乡建设局负责保障性住房建设规划和年度投资计划工作及供应对象的申请、审核、轮候、复核及动态管理，严格把关，确保在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工优先购买；市发展改革委负责项目实施方案的审查及立项批复工作；市审计局负责试点工作的审计监督工作；人民银行咸阳市中心支行和咸阳银监分局分别在职责范围内负责借款人监管账户在银行设立和使用情况的监管工作；市监察局负责试点工作中违法违纪行为的监督监察工作，对试点工作中出现的违规、违纪行为由监察部门依据有关规定，严肃追究有关领导和人员的责任，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任；公积金中心负责项目的贷款发放、工程监管、资金核算工作。其他各有关部门要密切配合，定期通报项目贷款的运行情况，共同推动我市保障性住房建设工作的有序进行。

    (三)严格规定要求，确保顺利实施。市政府各有关部门要  依据方案要求，严格审查开发单位相关资质证书的真实性、借款人与受益对象的合法性，严格把关施工建设的规范性，科学论证贷款项目的合理性，严密监督贷款审批程序的合规性，密切关注贷款发放的安全性，确保资金回笼的及时性，以保障资金的保值与试点工作的顺利开展。

    (四)实施阳光操作，强化社会监督。市政府相关部门应及    时公布试点建设的工程项目、规模和施工进度；公示开发单位、    建设成本和供应对象，同时建立公开举报制度，广泛接受社会和群众监督。对试点工作中出现的新情况和新问题积极探索解决问题的有效办法。

                  延安市利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款实施方案

    第一章  总  则

    第一条 为规范利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款(以下简称项目贷款)管理，保证资金安全，根据住房城乡建设部等《关于印发利用住房公积金贷款支持保障房建设试点工作实施意见的》（建金〔2009〕160号）、《关于扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围的通知》（建金〔2012〕36号）和《利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》(建金〔2010〕101号)等文件精神，制订本实施方案。

    第二条 本实施方案适用于全市利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款活动。
　　
    本实施方案所称项目贷款是指住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)委托商业银行利用住房公积金结余资金向借款人发放的，专项用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设的贷款(以下简称试点项目)。

    第三条 公积金中心应根据市人民政府确定的保障性住房建设计划，提出试点项目及其贷款额度建议，提交住房公积金管理委员会(以下简称管委会)审议，经市人民政府审批后，按程序报上级住房城乡建设、财政和人民银行批准。

    第四条 项目贷款必须专款专用，严禁用于商品住房开发和城市基础设施建设、棚户区拆迁等其他用途。

    第五条 公积金中心应在人民银行规定的承办住房公积金业务的商业银行范围内，选择办理项目贷款业务的受委托银行(以下简称受委托银行) ，报管委会审议确定。公积金中心应与受委托银行签订委托协议，明确双方权利、义务和责任。每个试点项目只能确定一家受委托银行。

    第六条 项目贷款风险由公积金中心承担。公积金中心应明确专门机构、配备专职人员，建立项目贷款风险管理制度、岗位制衡制度、绩效考核和责任追究制度，对项目贷款实行全程封闭管理。全面了解试点项目和项目贷款的借款人(以下简称借款人)信息，加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。

    第七条 公积金中心与受委托银行通过住房城乡建设部建设项目贷款业务运行平台(以下简称业务运行平台) 和项目贷款运行监管系统(以下简称运行监管系统)进行项目贷款操作和管理;试点项目信息、项目贷款业务信息和资金操作信息要与业务运行平台同步反映到运行监管系统;自觉接受部省两级住房城乡建设、财政、人民银行等部门的监管。

    第二章  贷款期限、利率和规模

    第八条 经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房试点项目，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房试点项目，贷款期限最长不超过10年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。

    第九条 项目贷款利率按照5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10% 执行，并随个人住房公积金贷款利率变动作相应调整。

    第十条 项目贷款实行年度计划管理。项目贷款规模应纳入年度住房公积金归集使用财务收支计划，不得超计划、超规模发放项目贷款。
　　
    公积金中心必须优先保证缴存职工提取和个人住房贷款，留足备付准备金后，可将50% 以内的住房公积金结余资金用于发放项目贷款。其中，政府投资的公共租赁住房试点项目贷款规模要适度控制，每年应还款额不得高于上年度住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额。

    第三章  贷款受理、评审和审批

    第十一条 公积金中心应要求借款人提供书面申请材料，借款人应按照诚实信用原则，保证材料真实、完整和有效。

    第十二条 借款人和试点项目符合下列条件的，公积金中心可以受理:
　　
    （一）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况和信用良好，无不良记录，核心管理人员素质较高。
　　
    （二）经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁住房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构。
　　
    （三）房地产开发企业作为借款人的，应具备相应的房地产开发资质，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20%。
　　
    （四）项目贷款原则上不与商业银行贷款组合。
　　
    （五）试点项目已列入保障性住房规划或当地经济适用住房等住房年度建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》和当地政府有关部门出具的同意发放《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的承诺文件。
　　
    （六）城市棚户区改造安置用房试点项目，必须落实抵押物和拆迁补偿资金。
　　
    （七）市人民政府已明确项目贷款还款来源，并以在建项目、房产或土地使用权足额抵押;房地产开发企业作为借款人的，试点项目的抵押率不高于80%。
　　
    （八）试点项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准、供应对象符合政策规定，规划设计符合法律法规和节能省地环保标准。
　　
    （九）有关法律、法规和政策规定的其他条件。

    第十三条 公积金中心应对借款人、试点项目和抵押物进行贷前调查。调查内容包括:
　　
    （一）借款人情况。
　　
    （二）试点项目情况。
　　
    （三）贷款抵押担保情况。
　　
    （四）需要调查的其他内容。

    第十四条 公积金中心应对试点项目进行严格评审，形成项目评审报告。项目评审报告应包括项目状况、投资估算、销售或租赁预测、偿债能力分析等内容。公积金中心应要求借款人提供有关资料。

    第十五条 公积金中心应对借款人拟用于抵押担保的在建项目、房产或土地使用权进行评价，形成抵押评审报告，确保足额抵押。

    第十六条 公积金中心应将项目评审报告和抵押评审报告书面征求同级财政部门同意，提交管委会审议通过后，报市人民政府批准。

    第四章  合同签订

    第十七条 公积金中心应与受委托银行和借款人签订书面借款、抵押等相关合同。合同内容应明确、有效、完整，并反映在运行监管系统中。

    第十八条 公积金中心和受委托银行应要求借款人在借款合同中对与贷款相关的内容作出承诺，主要包括:试点项目及其借款事项符合法律法规的要求;及时向公积金中心提供完整、真实、有效的材料;配合公积金中心对贷款资金和试点项目的相关检查;发生影响其偿债能力的重大不利事项及时通知公积金中心;进行分立、股权转让、对外投资、转制、实质性增加债务等重大事项前须征得公积金中心同意。

    第十九条 借款合同中应约定，出现借款人未按约定用途使用贷款、未遵守承诺事项、申请贷款文件信息与事实不符、突破约定的财务指标约束等情形时，借款人应承担违约责任，以及公积金中心可以采取的措施。

    第二十条 公积金中心或受委托银行应与借款人按照抵押合同约定，办理抵押登记手续。

    第二十一条 借款、抵押等合同签订后，公积金中心送同级财政部门留存合同复印件备查。

    第五章  贷款发放与回收

    第二十二条 公积金中心对项目贷款实行全程封闭管理。公积金中心应与受委托银行和借款人签订封闭管理协议。借款人须在公积金中心确定的受委托银行设立项目贷款资金监管账户(以下简称资金监管账户)，项目贷款资金、项目销售收入和经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入，全部存入该账户。每个试点项目只能开立一个资金监管账户。

    第二十三条 公积金中心应在借款人项目资本金按计划到位，并已办理抵押登记手续后，根据风险状况、工程进度、资金使用情况及资金使用计划，向受委托银行签发委托发放贷款通知;受委托银行确认项目贷款相关信息真实完整并在运行监管系统中反映后，才能将项目贷款资金划入相应的资金监管账户。

    第二十四条 公积金中心委托受委托银行发放项目贷款时，试点项目必须取得《建设用地规划许可证》和当地政府有关部门出具的同意发放《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的承诺文件。

    第二十五条 公积金中心应要求借款人按照合同约定的期限和方式归还贷款本金和利息。

    第二十六条 经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房试点项目贷款，应以项目销售收入及借款人其他收入和资金作为还款来源。借款人不能按期偿还贷款的，应当在保障经济适用住房买受人和棚户区改造安置户合法权益前提下，依法处置抵押资产偿还贷款;处置抵押物不足偿还的，由市人民政府妥善处理，确保偿还贷款本息。
　　
    政府投资的公共租赁住房试点项目贷款，应以租金收入及其他资金作为还款来源。不能按期偿还贷款的，由市人民政府列入本级财政预算，负责落实偿还贷款本息。

    第六章  贷后管理
 
    第二十七条 公积金中心应要求借款人定期提供试点项目建设进度、项目贷款使用、项目销售和租赁等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。

    第二十八条 公积金中心应建立贷后检查、分析、评价、预警制度，动态监测贷款风险。

    第二十九条 公积金中心应对借款人信用状况、项目建设情况、项目销售或租赁情况、贷款担保变动情况等进行检查和分析。出现可能影响贷款安全的不利情形时，公积金中心应对贷款风险进行重新评价并进行必要的调整。

    第三十条 公积金中心应建立项目贷款封闭管理台账，确保业务数据和财务数据一致。资金监管账户的支付内容应在公积金中心有明细备案。受委托银行应对资金监管账户的资金实施逐笔结算;确认资金支付相关信息真实完整并在运行监管系统中反映后，才能拨付资金。

    第三十一条 公积金中心应做好合同履约情况跟踪及贷款催收工作，督促借款人按期归还贷款本金和利息。

    第三十二条 公积金中心应建立试点项目和项目贷款档案管理制度，对试点项目和项目贷款过程中有关资料归档管理。

    第三十三条 公积金中心应建立试点项目管理台账，详细记载试点项目审批、建设、抵押、销售、租赁、资金回收等信息。属于公共租赁住房试点项目的，还应建立资产台账，保证实物资产、台账和资金账之间账账相符、账实相符。

    第三十四条 受委托银行应将有关项目资本金到位、项目贷款发放、资金监管账户支付、销售和租赁资金回款、项目贷款回收、抵押资产处置的资金操作等信息，向公积金中心和运行监管系统实时反馈。

    第七章  监督管理

    第三十五条 公积金中心应在市人民政府批准之日起30日内，将项目评审报告和抵押评审报告报上级住房公积金监管部门并反映到运行监管系统。

    第三十六条 公积金中心应每年将住房公积金缴存、提取、个人贷款、备付准备金、结余资金和下年度使用计划以及项目贷款总额、余额、期限、下年度贷款计划，送同级财政部门和人民银行，报上级住房公积金监管部门备案。

    第三十七条 住房公积金管理委员会要认真履行职责，加强协调，及时研究解决保障性住房贷款工作重大事项。公积金管理中心要严格控制保障性住房贷款供应对象，完善申请、审核、制度，加强贷后动态管理。房产管理部门要及时公报保障性住房的建设购买、开发单位、建设成本、供应对象等内容，在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入家庭，优先购买保障性住房。住房城乡建设、发展改革、监察、财政、审计、人民银行、银监局等部门要各司其职，各负其责，密切配合，切实加强对保障性住房贷款监督检查。

    第三十八条 对在保障性住房贷款工作中出现的违法违纪问题，监察、审计部门要依据有关规定，严肃追究有关领导和人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

    第八章  附  则

    第三十九条 本实施方案由市住房公积金管理中心负责解释。

    第四十条 本实施方案自发布之日实行。

             汉中市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施方案

    根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第262号），和住房城乡建设部等七部门《关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》（建金〔2009〕160号）精神，为加快保障性住房建设，拓宽建设资金来源，提高住房公积金使用效率，规范、有序地开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作，确保贷款资金安全，市政府结合实际，制订如下实施方案。

    一、工作目标和基本原则
　　
    （一）工作目标。在确保住房公积金资金安全的前提下，充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用，提高住房公积金使用效率，拓宽保障性住房建设资金筹集渠道，加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭住房问题，推动实现住有所居目标。
　　
    （二）基本原则。一是专款专用。严格控制贷款用途，实行专款专用；二是封闭管理。规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理；三是防范风险。加强风险管理，确保资金安全和保值增值，维护缴存职工合法权益。
　　
    二、贷款发放范围和对象
　　
    （一）贷款范围。政府投资的公共租赁住房、经济适用住房。

    （二）贷款对象。利用住房公积金发放政府投资的公共租赁住房项目建设贷款、经济适用房项目建设贷款，借款人必须是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。
　　
    三、贷款资金安排和贷款年限、贷款利率
　　
    （一）贷款资金安排。根据住房城乡建设部等七部门《关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》（建金〔2009〕160号）要求，为保障住房公积金缴存职工的合法权益，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可以将50%以内的住房公积金结余资金用于保障性住房建设贷款。

    （二）贷款年限。利用住房公积金发放政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过10年；利用住房公积金发放经济适用房项目建设贷款，贷款期限最长不超过3年。

    （三）贷款利率。按照5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动相应调整。
　　
    四、借款人和贷款项目评估
　　
    （一）借款人条件：
　　
    1借款人应具备相应的《房地产开发资质等级证书》。
　　
    2经年检合格有效的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证书》、《税务登记证书》、贷款卡（证）。
　　
    3借款人及其主要控股股东的经营管理正常、财务管理完善，财务状况健康，偿债能力较强，企业信誉良好，信用档案无不良记录，综合风险较低。
　　
    4借款人近3年以来的项目开发量、销售量、项目竣工及时率、合格率、销售率不低于同行业平均水平。
　　
    5开发和销售能力在同行业中具有相当的竞争能力，且自有资金不得低于项目总投资的20%。
　　
    6市住房公积金管理中心（以下简称市公积金管理中心）认为应具备的其他条件。
　　
    （二）项目要求。申请住房公积金贷款的项目，应当符合以下条件：
　　
    1列入我市保障性住房年度建设计划和土地供应计划。
　　
    2取得市政府有关部门的立项批复文件。
　　
    3取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
　　
    4项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准、供应对象、开工条件符合保障性住房建设政策要求。
　　
    5市公积金管理中心认为应具备的其他条件。
　　
    （三）项目评审。市住房公积金管理委员会授权，成立市住房公积金项目贷款评审领导小组。由市公积金管理中心牵头，对住房公积金贷款项目严格评审，评审工作应邀请相关专家参加，形成项目评审报告和抵押评审报告。评审主要内容包括：
　　
    1对贷款项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的真实性、有效性进行审查。
　　
    2对建设项目是否经投资主管部门批准进行审查。
　　
    3对借款人的资质、营业证照和公司运营状况、主要股东情况及有关财务资料进行审查。
　　
    4对可行性研究报告中的工程建设状况、建设条件、实施进程、设计、施工、监理情况、环境保护条件、项目投资估算、销售或租赁预测分析、偿债能力分析等进行审查和综合论证。
　　
    五、贷款审批和发放
　　
    （一）贷款审批。市公积金管理中心将项目评审报告和抵押评审报告提交市住房公积金管理委员会进行审议，报市政府审批。

    （二）协议签订。对经市政府批准符合贷款要求的项目，市公积金管理中心应与借款人签订《项目贷款合作协议》及《项目贷款资金封闭管理合作协议》。在《协议》中借款人应承诺：贷款资金只能用于贷款项目的开发建设；在市公积金管理中心指定的银行开设项目资金专户并接受市公积金管理中心和市住管局的监督。

    （三）贷款发放。市公积金管理中心与借款人、受委托银行签订贷款合同、抵押合同，受委托银行办理有关贷款手续。借款人要按月提供项目建设进度表、资金使用情况表和主要材料购置情况表，由市公积金管理中心根据风险状况，按照工程进度委托银行发放贷款。
　　
    六、贷后管理
　　
    （一）资金监管。
　　
    1住房公积金贷款必须定向用于已审批的保障性住房建设项目，严禁挪作他用。贷款投放节奏要与企业实际资金需求相匹配，确保资金投放符合项目实际开发需要。对于分期滚动开发的项目，在尚未还清上一期项目贷款的情况下，市公积金管理中心要求开发企业必须将贷款资金归还后，方可用于下一期项目的开发建设。
　　
    2市公积金管理中心应根据封闭管理账户资金支付审批、付款情况及账户资金归集情况，建立贷款项目封闭管理账户资金收支台账，记录封闭账户资金支付及资金归集的时间、金额、用途、审核依据、审核人等情况。
　　
    3市公积金管理中心在封闭管理过程中，如发现借款人未按约定使用或归集建设和销售资金、借款人或贷款项目出现重大经营风险的情形，应及时采取措施，保全贷款资金。
　　
    （二）账户管理。
　　
    1设立专户。借款人应按贷款所支持的项目在市公积金管理中心指定银行开设项目资金专用存款、还款（监管）账户。存款、还款账户用于核算项目总投资20%以上的资本金、项目贷款资金、项目销售收入和经同级政府部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入，并将全部收入存入该账户，同时核算贷款项目销售资金按比例用于偿还贷款本息的资金。
　　
    2专人管理。贷款发放后，市公积金管理中心建立贷后跟踪管理制度，指派专人对该项目建设资金、销售资金的归集和支用、租赁资金回款、贷款的偿还等情况进行审核、监管。
　　
    3封闭管理。市公积金管理中心和受托银行对上述资金流动实行全封闭管理，如发现项目销售资金未进入监管账户，市住管局要停止备案以及房屋产权登记等销售手续。
　　
    4预（销）售收入。在项目销售阶段，封闭账户内的资金可用于未完工项目的开发建设以及归还项目贷款本息。预（销）售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等项目预（销）售收入。

    （三）项目跟踪管理。建立项目跟踪回访制度，对项目开发实行全过程跟踪。市住管局、市财政局、市监察局、中国人民银行汉中市中心支行、市公积金管理中心加强对工程建设全程监管，建设、设计、招标代理、施工、监理单位严格按照国家规范标准进行工作，确保房屋质量和安全。在项目开发建设期间，要重点关注开发商是否拖欠建筑施工单位工程款。在项目销售期间，应查看销售现场，查验实际销售进度与房地产开发企业提供的销售进度报表是否相符，房地产管理部门应及时提供开发商的销售备案登记情况。市公积金管理中心每月要进行一次回访。
　　
    （四）财务管理。严格执行财政部、住房城乡建设部联合制定的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的财务管理办法》（财综〔2010〕12号）文件，以及财政部制定的相关会计核算方法等规定，切实保证项目财务收支的合法性、真实性。

    （五）风险管理。
　　
    1在发放项目贷款前，借款人必须以可变现的在建项目、房产或土地使用权足额抵押，不得重复抵押。抵押率不高于80%。
　　
    2贷款项目竣工并开始销售后，在保证项目建设正常需要的前提下，销售收入应用于偿还项目贷款。市公积金管理中心协同抵押部门根据房屋销售情况，在销售款转入资金监管专户的前提下，按照还款部分与贷款金额的比例释放相应数量的抵押物，同时应保证项目贷款余额与剩余的抵押物评估价值比例不高于原批准贷款抵押率。贷款项目销售率达到80%时，市公积金管理中心应要求借款人归还全部贷款本息。如借款人不能按时归还贷款本息，由市住管局控制其不得继续销售。
　　
    3住房公积金贷款风险由市公积金管理中心承担。市住房公积金管理中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。利用住房公积金贷款建设经济适用房项目，借款人不能按期偿还贷款的，应当在充分保障经济适用房买受人合法权益的前提下，依法处置抵押资产偿还贷款；处置后仍不能偿还的，由市政府妥善处理，确保按时偿还贷款本息。政府投资的公共租赁住房建成后，不能按期偿还贷款的，由市政府列入本级财政预算，负责落实偿还资金。
　　
    七、工作保障措施
　　
    （一）加强组织领导，强化部门配合。为保证工作顺利开展，成立市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导小组，市政府分管领导任组长，市发展改革委、市监察局、市财政局、市城规局、市住管局、市审计局、人民银行汉中市中心支行、汉中银监分局、市公积金管理中心等单位为成员单位。领导小组办公室设在市公积金管理中心，负责承办试点工作的具体业务。领导小组实行例会制度，开展项目评审、项目实施，协调有关事项。

    （二）明确部门职责，完善协作机制。市财政局负责试点工作经费的保障工作；市住管局负责保障性住房建设规划和年度投资计划工作及供应对象的申请、审核、轮候、复核及动态管理，严格把关，确保在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工优先购买；市发展改革委负责项目实施方案的审查及立项批复工作；市城规局负责工程质量监督工作；市审计局负责试点工作的审计监督工作；人民银行汉中市中心支行和汉中银监分局分别在职责范围内负责借款人监管账户在银行设立和使用情况的监管工作；市监察局负责试点工作中违法违纪行为的监督监察工作，对试点工作中出现的违规、违纪行为由监察部门依据有关规定，严肃追究有关领导和人员的责任，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任；市公积金管理中心负责项目的贷款发放、工程监管、资金核算工作。其他各有关部门要密切配合，定期通报项目贷款的运行情况，共同推动我市保障性住房建设工作的有序进行。

    （三）严格规定要求，确保顺利实施。市政府各有关部门要依据方案要求，严格审查开发单位相关资质证书的真实性、借款人与受益对象的合法性，严格把关施工建设的规范性，科学论证贷款项目的合理性，严密监督贷款审批程序的合规性，密切关注贷款发放的安全性，确保资金回笼的及时性，以保障资金的保值增值与试点工作的顺利开展。

    （四）实施阳光操作，强化社会监督。市政府相关部门应及时公布试点建设的工程项目、规模和施工进度；公示开发单位、建设成本和供应对象，同时建立公开举报制度，广泛接受社会和群众监督。对试点工作中出现的新情况和新问题积极探索解决问题的有效办法。