首次登记是指不动产权利第一次登记。商品房所有权首次登记是指开发企业将合法建造的商品房依法申请登记在自己名下，俗称“办大证”。商品房所有权转移登记是指首次登记完成后，开发企业和购房人依据已网签备案的买卖合同将房屋申请登记在购房人名下，俗称“分小证”。商品房办证需要开发企业和购房人共同申请，提交的材料有：不动产登记申请书、购房人身份证明材料、经网签备案的商品房买卖合同和完税凭证。

需要注意的是，购房人仅有认购协议、定金收条、收款收据、转账记录等各种依据，并无与开发企业签订的《商品房买卖合同》，需要住建部门为项目开发主体办理商品房现售手续，完善买卖双方的购房合同，进而为随后的转移登记提交法定要件。开发项目存在土地查封或抵押、在建工程抵押尚未解封或注销的，开发企业应先行处理完毕解封、抵押注销相关事宜后，再办理商品房所有权转移登记。

为化解开发企业不积极配合购房人办证引发的“办证难”问题，2022年1月，西安市自然资源和规划局推出“购房人自行申请办理商品房所有权转移登记”的优化措施。在开发企业申请办理首次登记时，一并向登记机构提交转移登记的申请书和承诺书，经项目公示后，购房人便可自行办证。截至目前，西安市符合自行办证的项目已公示30批次，共计579个，为群众办证近10万本。（记者：李欣泽 通讯员：赵刚）