各市、县、区人民政府，省人民政府各工作部门、各直属机构：

省建设厅、省发展改革委、省监察厅、省财政厅、省国土资源厅、省物价局、省地税局、省统计局、人民银行西安分行、陕西银监局《关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》已经省政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

                                           陕西省人民政府办公厅
                                              二○○六年九月二十一日

关于调整住房供应结构 稳定住房价格的实施意见

省建设厅　省发展改革委　省监察厅　省财政厅　省国土资源厅
省物价局　省地税局　省统计局　人民银行西安分行　陕西银监局

2006年以来，通过贯彻落实国家加强房地产市场宏观调控、稳定住房价格的政策措施，我省房地产市场保持了持续稳步健康发展的态势，但也还存在房地产市场供应结构不合理，市场秩序不规范等问题。为进一步加强房地产市场宏观调控，调整住房供应结构，稳定住房价格，根据我省房地产市场实际情况，提出以下实施意见： 

一、加强规划调控，切实调整普通商品住房供应结构

各城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。要将住房建设规划分解为年度住房建设计划，各城市2006年住房建设规划要在9月底前向社会公布，今后每年度住房建设计划应在当年3月底前向社会公布。西安市人民政府要将住房建设规划报省人民政府和建设部备案，其他城市住房建设规划报省政府备案，省建设厅将会同省监察厅开展规划效能监察，对未按时编制住房建设规划的将予以通报。

从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下（含经济适用住房）所占比重，按照城市区域或城市市区总量控制确保达到开发建设总面积的70%以上。各城市应尽快制订分区域的项目住房套型控制比例，对过去已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理,确需调整套型结构比例的项目要及时按照项目所在区域或项目的控制比例调整开发项目套型结构。 

二、加大经济适用住房和廉租住房建设力度，解决低收入家庭的住房困难

要严格按照《陕西省实施〈经济适用住房管理办法〉细则》（陕政办发〔2005〕42号）规定，进一步加大经济适用住房建设力度，各城市要在2006年底前推出一定比例的土地用于经济适用住房建设，通过招标选择有实力、有信誉的房地产开发企业承担经济适用住房建设，严格经济适用住房项目审批、销售价格和销售对象的监管，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配和商品房开发等违规行为。

廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。城市人民政府要采取各种措施落实廉租住房资金筹措渠道，要将土地出让净收益中不低于5%的比例用于落实廉租住房制度建设。要建立健全城镇低收入家庭住房档案，采取建设廉租住房、房租补贴、租金核减、政府收购二手住房出租给最低收入家庭等多种方式建立廉租住房保障体系。2006年年底前，各城市要安排一定规模的廉租住房开工建设，要将廉租住房制度实施情况报省建设厅。

发展住房二级市场和房屋租赁市场是解决中低收入家庭住房的重要渠道，存量住房无论面积、价格、区域位置都更合适解决中低收入家庭的住房条件。各城市要采取措施，简化手续，限时加快存量住房的产权证办理速度，2006年12月底前，由房改房原产权单位向当地房屋产权管理部门申请办理房屋所有权证书，切实保证产权人的合法权益，推动住房二级市场发展，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 

三、严格土地管理，充分发挥土地政策的调控作用

进一步发挥土地供应的调控作用，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各城市人民政府要编制年度土地供应计划，科学确定房地产开发土地供应规模和结构，供地计划要向社会公布。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。对已批准的经济适用房项目用地，必须按照《经济适用住房管理办法》进行开发，严禁转为商品房开发用地。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 

四、加强税收征管，严格房地产信贷管理

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对高档商品住房建设和投机性、投资性购房等房地产交易行为的调控力度。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免；房地产管理部门要积极配合地税部门做好相关税收的管理工作，为各级地税部门在房地产权属登记场所设立房地产税收服务窗口提供方便；并及时提供二手房交易的有关信息；在发放房产证时应查验地税部门监制的购房发票。

为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，商业银行要严格房地产信贷管理，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。空置房情况由房地产行政主管部门予以公布。

各商业银行要严格执行有区别的住房消费信贷政策。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例不低于20%的规定。 

五、严格执行房屋拆迁计划，合理控制房屋拆迁规模

各城市要按照《陕西省建设厅陕西省发改委关于下达2006年度城镇房屋拆迁计划的通知》（陕建发〔2006〕28号）的要求，严格执行房屋拆迁计划，合理控制城市房屋拆迁进度，减缓被动性住房需求的过快增长。严禁超越计划大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 

六、整顿和规范房地产市场秩序，维护群众合法权益

加强房地产开发项目建设全过程监管力度。房地产主管部门要认真落实项目资本金制度和项目手册核验制度，对项目资本金未到位的项目，严禁开工建设。全省各级规划、城建执法部门要加强执法检查力度，对擅自改变设计、变更项目、超出规定套型比例建设的项目要及时发现并依法从重处理。对存在不良经营行为的企业，要及时记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

依法查处房地产交易环节违法违规行为。2006年10月底以前，各城市要对批准在售楼盘进行一次检查，要依法查处合同欺诈行为，打击违法内部认购、违法收取定金和售后包租行为。

对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。检查结束后，要将违法违规行为的处理结果报省建设厅，省建设厅将会同省级有关部门在年底之前进行抽查，并予以通报。 

七、完善房地产市场信息披露制度

2006年9月底前各城市要开展一次城镇居民住房状况调查，全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，为合理制订住房建设规划，合理调整住房供应结构提供决策依据。

要建立健全土地市场动态监测制度。科学预测房地产开发对土地的需求，加大房地产开发用地及相关信息披露力度，及时向社会发布土地供应数量，结构、分布及施工情况，地价动态变化情况等基本信息。要建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，西安市要充分利用已建成的房地产市场信息系统，及时公布在建项目、可售项目、销售价格、销售量、商品房空置等供求和房价信息；其他城市要加快房地产市场信息系统建设工作步伐，尽快实现房屋交易、登记网络办件，实行商品房预售合同联机备案。在未建成前，要确定牵头部门协调统计、建设、土地、房产等主管部门按季度公布项目许可、建设用地供应、土地价格、商品住房开竣工量、销售价格和销售量、商品房空置等信息。要加强房地产市场分析监测，从2006年9月起，各城市在每月10日前向省建设厅上报上月房地产市场分析报告。 

八、加强领导，把握正确舆论导向

各城市人民政府要进一步增强责任意识，加强领导，成立相应工作机构，确定牵头部门，形成各部门信息畅通，工作联动、协调配合的工作机制，切实把我省房地产市场调控各项措施落到实处。

要加强对房地产市场调控政策的宣传，让广大人民群众正确理解国家的决策部署和各项政策措施。发挥主流媒体的作用，客观、公正报道房地产市场情况，稳定市场心理预期，引导广大群众树立正确的住房消费观念。