 陕政发［1998］50号 1998年9月28日 各市、县（区）人民政府，各地区行政公署，省人民政府 各工作部门、各直属机构： 现将《贯彻＜国务院关于进一步深化城镇住房制度改 革加快住房建设的通知＞的意见》印发给你们，请结合实 际，认真贯彻执行。 关于贯彻国务院关于进一步 深化城镇住房制度改革加快住房建设 的 通 知 的 意 见 为进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，根 据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知》（以下简称《通知》），结合我省实际情况， 提出如下贯彻意见。 一、认真贯彻国家深化城镇住房制度改革的指导思想 、目标和基本原则 （一）指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐 步建立适应社会主义市场经济体制和我省实际情况的城镇 住房新制度；加快住房建设，更好地解决城镇居民的住房 问题。大力发展住宅产业，使其尽快成为新的经济增长点 ，并带动相关产业的发展。 （二）改革目标：停止住房实物分配，逐步实行住房 分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城 镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市 场。 （三）基本原则：在国家和全省统一政策、目标的指 导下，市（地）、县分别决策，因地制宜，量力而行；坚 持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房 老办法”，平稳过渡，综合配套。 二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 （四）自1998年9月1日起，全省停止住房实物分配， 同时有步骤地推行住房分配货币化。停止住房实物分配后 ，新建的经济适用住房只售不租。对1998年年底竣工并交 付使用的公有住房及此前已立项建设的住房，各地既可执 行陕政发［1997］44号文件，也可按照本意见规定的新办法 出售。 （五）停止住房实物分配后，我省实行住房货币化分 配的方式是推行住房公积金制度。住房公积金的具体补贴 比例由各市、（县）人民政府根据本地区经济适用住房平 均价格、职工平均工资水平等有关因素确定。 （六）职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公 积金，个人住房贷款。 （七）国有企业和实行企业化管理的事业单位，根据 本意见的基本原则和主要精神，也要执行在规定期限内停 止住房实物分配，实行住房分配货币化的政策。各级政府 要对驻地企业的房改工作实行分类指导。 （八）住房建筑面积控制标准为：一般干部职工60—80 平方米，科级80—100平方米，县处级100—120平方米， 厅局级120—140平方米。 以上住房面积标准仅适用于进入停止住房实物分配， 实行住房分配货币化新体制的干部职工。对于1998年年底 前已按当时房改和清房政策购买了公有住房的干部职工， 不再执行新的面积控制标准。对于1998年年底前已竣工尚 未出售的公有住房及此前已立项建设的住房，干部职工按 陕政发［1997］44号文件规定购买时，住房面积标准仍按陕 办发［1996］7号文件执行；干部职工按本意见规定购买时 ，应按新的面积标准执行。 （九）行政事业单位建立住房公积金的资金主要来源 于：各级财政每年用于职工住房建设及维修且可转化的资 金；存量公有住房出售回收资金；单位的其它收入。过去 ，在财政预算中没有列入住房建设资金的市（地）、县， 可以在财力允许的情况下，适当安排一些资金，专项用于 建立住房公积金制度。 （十）全面推行和不断完善住房 公积金制度。到1999年年底，未建立住房公积金制度的单 位，干部职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5% ，有条件的地区和单位可适当提高。要尽快建立健全职工 个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率。 按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的 原则，加强对住房公积金的管理和监督工作。 三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系 （十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。 高收入家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭购 买经济适用住房；最低收入家庭租赁由政府和单位提供的 廉租房。 （十二）中低、最低收入家庭的划分标准由市（县） 人民政府依据本地职工家庭工资、住房面积和经济适用住 房价格等因素测定，每年公布一次。 （十三）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房 （安居工程）。新建的经济适用住房出售价格实行政府指 导价，按保本微利的原则确定。其中经济适用住房的成本 包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工 程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公 建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制 在3%以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别 是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成 本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适 应，促进居民购买住房。 （十四）廉租住房是各市（县）人民政府及单位为最 低收入家庭提供的社会保障性住房，主要从腾空的旧公有 住房中调剂解决，也可由政府和单位出资兴建一些廉租房 小区。廉租住房的租金标准由市（县）人民政府制定，每 年公布一次。 （十五）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请 、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。 四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交 易市场 （十六）按照《陕西省人民政府关于贯彻执行〈国务 院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的通知》（陕政发 ［1994］59号）规定，继续推进租金改革，到2000年公有住 房的租金原则上要达到职工家庭平均工资的15%。租金改 革要与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困 难的下岗和离退休职工、民政部门确认的社会救济对象和 非在 职的优抚对象等，各市（县）可根据实际情况制定减 、免政策。 （十七）各市（县）要严格按照陕政发［1997］44号文 件规定，进一步搞好现有公有住房的出售工作，规范出售 价格。出售现有公有住房，一律实行成本价，不再实行标 准价。要保留一定数量的公有住房供最低收入家庭廉价租 赁。 校园内不能分割及封闭管理的住房不得出售，教师公 寓等周转用房不得出售。 （十八）各市（地）、县要在清房工作总结验收的基 础上，抓紧解决遗留问题，按陕监发［1998］7号文件的要 求，督促指导各部门、各单位做好个人住房合格证发放， 并全面建立个人住房档案。为了保证住房交易的合法、有 序进行，对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准 入制度。完成清房任务的市（县），已制订规范的市场交 易准则并报省政府批准后，可以开放已购公有住房和经济 适用住房的交易市场。 （十九）已购公有住房和经济适用住房进入市场交易 前，须按规定向有关部门办理登记核准手续。交易所得按 照国家及省政府有关规定须缴纳相关税费、土地出让金等 。凡将已购公有住房和经济适用住房进入市场出售的住户 ，不能再次申请购买经济适用住房。 五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设 （二十）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划 和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。 经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排 ，并采取行政划拨方式供应。 （二十一）严格控制经济适用住房设计和建设标准， 努力降低征地、拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源， 停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施 。经济适用住房建设中的各项收费及其标准，严格按照国 家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行 《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问 题的通知的》（计投资［１９９８］１４７４号）规定执行。 （二十二）经济适用住房建设要实行招投标制度、住 房质量保证书制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和住 宅小区竣工验收制度。加强对开发建设企业的成本管理和 质量监督，控制住房建设成本，提高住房工程质量。坚决 杜绝经济适用住房建设中各个环节可能发生的一切不正之 风。一经发现，由各级监察部门会同建设行政主管部门负 责查处。 （二十三）经济适用住房建设要注重节约能源，节约 原材料。要加快住宅产业现代化的步伐，积极推广性能好 、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约 化、系列化的住宅部件、配件的生产供应方式。 （二十四）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前 提下，对具有合法土地使用权的企事业单位，可继续发展 集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。 六、积极支持发展住房金融 （二十五）调整住房公积金使用方向，主要用于职工 个人购买、建造、大修理自住住房贷款。 扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有 城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模 限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。 （二十六）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结 合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行， 要采取得力措施缩短贷款周期，提高服务效率和水平。 （二十七）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导 性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先 发放经济适用住房开发建设贷款。 （二十八）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷 款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。 七、切实加强住房物业管理 （二十九）加快改革现行的住房维修、管理体制，建 立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专 业化、市场化的物业管理体制。 （三十）加强公有住房售后维修管理，建立住房共用 部位、设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管 理和使用的监督制度。维修资金可以从经济适用住房销售 收入中提取1—2%。有条件的市（县）可从市政公用设施 配套费中予以适当补助。具体办法由市（县）人民政府制 定。 （三十一）物业管理企业要加强内部管理，向用户提 供质价相符的服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入 竞争机制，促进管理水平的提高。各市（县）人民政府的 房产行政主管部门和工商管理部门要加强对物业管理企业 的指导和监管。 八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施 （三十二）各市（地）、县要切实加强对房改工作的 领导，根据国务院《通知》精神和本《意见》规定，结合 本地实际，制定停止住房实物分配、实行住房分配货币化 实施方案。地级市、地区所在市、杨凌示范区和省直机关 的实施方案报省政府批准后实施，县级人民政府的实施方 案报市人民政府或地区行署批准后实施，同时报省政府备 案。 （三十三）各级建设、房改、计划、财政、土地、税 务、物价和人民银行要根据本意见精神，加快制定住房建 设计划、经济适用住房用地供应办法、住房面积标准调整 、个人抵押贷款办法、廉租房承租办法、物业管理办法及 已购公有住房和经济适用住房市场准开、准入实施办法等 配套文件。 （三十四）加强舆论引导，做好宣传工作。要从转变 观念出发，深入宣传新的房改政策，做好与原有政策的衔 接工作，保证房改的顺利实施和平稳过渡。 （三十五）严肃房改纪律，继续做好清房工作。加强 检查监督，对违反本意见规定和有关房改政策，继续实行 住房实物分配，低价出售公有住房，变相增加住房补贴， 用成本价或低于成本价出售、购买公有住房和公房私租牟 取暴利等行为，各级监察部门要认真核查，严肃处理。 （三十六）凡与本意见不一致的有关政策和规定，一 律以本意见为准。